マンション管理Q&A

マンション管理に関して、よくある疑問をまとめました

Q: 管理規約とはどのようなものですか?

複雑 多岐に亘る課題を抱えるマンションにおいては、その区分所有者が良好な居住環境を維持し、快適なマンションライフをおくるためには、ご自身のマンションにふさわしいルール規則をつくり、これを遵守し、お互いを認め合うことが不可欠です。
この重要な任務を担うのが“管理規約”です。マンション管理適正化法の指針には、この“管理規約”をマンション管理の「最高自治規範」と位置づけられております。 いわば、マンション管理の憲法と言っても良いでしょう。管理規約の作成・改正にあたっては、平成16年1月に改正されたマンション標準管理規約を参考にしてください。

Q: 管理組合と自治会はどう違いますか?

管理組合は、マンションの敷地や共用部分の維持管理を目的として「区分所有者のみ」で構成される組織であり、区分所有法第3条にその旨が明記されています。対して、自治会は同じ団地又はマンションに居住する住民(区分所有者、賃借人)が相互の親睦を図ることを目的とする自治組織です。

違いとしては、管理組合が区分所有者の共有財産の管理を目的とする法律上の団体であるのに対して、自治会は近隣融和や相互扶助を目的とする任意的な団体と言えましょう。たとえ同じマンションの中に両者が組織されていたとしても、団体としての性格や業務内容は明らかに異なります。なお、管理組合は、法人である場合を除き、「○○管理組合」という名称を用いることが法律等で規定されているわけではありません。管理組合の中には、実際にも管理組合でありながら「○○マンション自治会」と名乗っているケースもありますが、規約において区分所有法上の団体であることを明確にしているのが一般的です。

Q: 管理組合を法人化するとどんなメリットがありますか?

法人格を取得することにより、管理組合の組織としての性格がはっきりするため、訴訟、契約、取引等で、組織的対応が可能となりますが、日常、一般の組合運営においては、その基本的仕組みは変わりませんので、法人化しなくても、不便を感じることはありません。

従って、日頃の管理組合の活動においては、法人化のメリットとして、実感できるケースはそれ程、多くはありませんが決してメリットがないわけではありません。 以下に考えられるメリットを挙げてみます。

① 組合自身が権利義務の主体になり、法律関係が明確化します。 その結果、管理組合自身が法人の名において、管理、契約等を行い、権利 義務を遂行することにより、社会的信用が向上し、業者、銀行等との取引に信頼性が増し、工事、資金調達が円滑になると考えられます。

② 法人としての登記が可能になり、管理組合財産の権利が明確になるとともに、理事長の個人的財産との区分が明瞭になり、理事長の負担も軽減されます。

③ 裁判における当事者は法人として対処するため、理事長の精神的負担は軽減されます。

しかし、その反面、法人としての責任が発生し、管理事務において、細心の注意が必要となります。一例として、①理事交替等登記事項に変更があったときは2週間以内に変更登記が必要です。②財産目録、区分所有者名簿の作成が義務化されます。(区分所有法47条10項、民法51条)この① ②を怠った場合20万円以下の過料が課せられます。

この他、具体的なメリットではありませんが、法人化することにより、管理組合の評価、ステイタスが向上し、組合員の意識、管理への関心が高まり、組合運営が円滑になり、合意形成も得やすくなることも考えられます。

Q: ペイオフ対策で耳にする「預金保険制度」とは何ですか?

預金保険制度は万が一金融機関が破たんした場合に預金者の保護や資金決済の履行確保を図ることによって、信用秩序を維持することを目的とした公的保険制度です。

1 預金保険制度について
(1) 当座預金、普通預金、別段預金については、平成17年3月末まで全額保護されます。
(2) 定期預金等については、預金者一人当たり、一金融機関毎に元本1,000万円までとその利息等が保護されます。
(3) 平成17年4月以降は、当座預金等の利息のつかない預金(決済用預金)が全額保護されることになります。

2 預金保険の対象商品
① 当座預金 ② 普通預金 ③ 別段預金 ④ 定期預金 ⑤ 通知預金 ⑥ 納税準備預金
⑦ 貯蓄預金 ⑧ 定期積金 ⑨ 元本補填契約のある金銭信託(ビック等の貸付信託を含む) ⑩ 金融債(ワイド等の保護預り専用商品に限る) ⑪ 以上を用いた積立・財形貯蓄商品

3 預金保険の対象金融機関
① 銀行(日本国内に本店のあるもの) ② 信用金庫 ③ 信金中央金庫 ④ 信用組合 ⑤ 全国信用協同組合連合会 ⑥ 労働金庫 ⑦ 労働金庫連合会
註  農協、漁協、水産加工協等の系統金融機関は、農水産業協同組合貯金保険制度に加入しています。
Q: 自主管理を考えていますが、どんな留意点があるか教えてください?

管理会社への委託業務費を節減するなどの理由で自主管理方式を採用する管理組合がありますが実施にあたっては次の点に留意する必要があります。

1. 一旦自主管理を採用した以上、長期間にわたり継続できる体制が整備できるかどうか。特に役員の負担が増加しますので、それに対応できる人材が確保できる見通しがあること。

2. 会計事務、修繕工事、設備の保守点検等については自らの責任で対応する必要があり、これらに精通した実務経験者が確保できる見通しがあること。

また、これらの業務については特定の人が長期にわたり担当すると問題を起こす場合もあり、適当な時期に交代することが望まれます。特に会計事務については特定の人に権限が集中すると、使い込みなどの事件を発生させる誘因となるので2人以上の役員が相互に牽制するチェック体制を整備する必要があります。

Q: 専有部分と共用部分の区別を教えてください。

例えば、専有部分と共用部分の区別が分かりにくいものに、次のようなものがあります
1.バルコニ-(ベランダ)
2.ル-フバルコニ-
3.専用庭
4.玄関扉
5.サッシ・窓ガラス及び網戸
6.給水管や排水管などの配管類
7.住戸内にある煙感知器

1~3は共用部分です。しかしながら、それに接する住戸(専有部分)の居住者のみが、専ら使用する箇所であるため、それらの人々が専用使用権を持つと解されています。

4の玄関扉は、枠を含む本体と表側(外側)の塗装は共用部分、鍵と内側(室内側)の塗装は専有部分とされるのが一般的です。

5のサッシ・窓ガラス及び網戸も、マンション標準管理規約では共用部分と明記されています。

6の配管類については、給水管の場合水道メ-タ-を境にそれより供給側の管は共用部分、需要側の管を専有部分とするのが一般的です。
排水管の場合は、立ての排水主管及び枝管との接合継ぎ手部を共用部分、横引き枝管を専有部分とするのが一般的です。なお、古いマンションで上階の排水管がコンクリ-トの床板(スラブ)を貫いて下階の天井裏を通っているような場合、その部分については上記によらず共用部分と解するとする判例も出ています。

7の専有部分内に有る自動火災報知設備の煙感知器は、マンション標準管理規約では一体のシステムの一部品ととらえ共用部分と定めています。

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